Як правильно купувати нерухомість?

Приваблива новобудова на рекламному буклеті цілком може виявитись черговою будівельною аферою. Ризики інвесторів, що купують віртуальні метри в будинку, який існує тільки в проекті, дуже великі. Ніхто не застрахований від того, що забудовник збанкрутує чи просто заморозить будівництво через той же брак коштів. Журналісти «Номер один» перевтілились у потенційних покупців квартири, аби з’ясувати, як можна  уберегтися від махінацій при купівлі житла.

Для цього ми звернулися у будівельну фірму «Тернопільбуд», яка входить у десятку найнадійніших в Україні. Фахівці підприємства не тільки продемонстрували всі необхідні для будівництва документи, а й розповіли, які нюанси повинні насторожити потенційного покупця.

Крок 1– відділ маркетингу житла

Перший підрозділ, з яким у будівельній фірмі працюватиме потенційний клієнт, – відділ маркетингу житла. Саме тут можна ознайомитися з пакетом документів на будівництво будь-якого об’єкта.

– Кожна людина, яка планує придбати житло у новобудові, має право ознайомитись з пакетом документів, який повинна мати фірма ще до початку зведення будинку. Наявність відповідних документів є свідченням того, що будівництво ведеться з дотриманням чинного законодавства, – розповідає начальник відділу маркетингу житла ТОВ «Тернопільбуд» Віра Іваськів.

…вимагаємо ліцензію

У першу чергу варто ознайомитись зі своєрідним «паспортом» будь-якої будівельної фірми – Державною ліцензією Міністерства регіонального розвитку та будівництва, оформленою виключно на бланку суворої звітності з голограмою, на якій має стояти підпис або самого міністра, або його заступника. Зверніть увагу, які види робіт може виконувати підприємство, згідно з отриманою ліцензією.

… знайомимось з рішення міської ради

– Потім варто з’ясувати, чи є у будівельної фірми дозвіл на відведення земельної ділянки для ведення будівництва і саме рішення міської ради, – розповідає Віра Іваськів. – З цим документом можна ознайомитись як безпосередньо на фірмі, так і на сайті міської ради у рубриці «Рішення сесії міської ради». Щодо другого варіанту, то слід знати дату прийняття відповідного рішення.

…перевіряємо договір оренди землі

– Другий основний документ – це  договір оренди землі, підписаний між орендодавцем (у нашому випадку Тернопільською міською радою – авт.) та замовником, – продовжує Віра Іванівна. – У документі повинні бути зазначені адреса будинку, площа земельної ділянки, термін оренди. Як правило, земельна ділянка надається в оренду на три-п’ять років. Потім договір продовжується.

…ознайомлюємось з дозволом на виконання будівельних робіт

Фірма повинна мати дозвіл на виконання будівельно-монтажних робіт. У документі повинно бути вказано, хто здійснює технічний нагляд, ім’я виконроба та термін дії дозволу на будівництво, який, як правило, видавався на нормативний срок будівництва, а зараз згідно нового Закону «Про будівництво» – на період до здачі будинку в експлуатацію. Щоб отримати дозвіл на будівництво, забудовник повинен мати вищезазначений договір оренди землі, проектно-кошторисну документацію, її експертизу та ще понад 30 документів, включаючи технічні умови всіх експлуатаційних організацій та підключення до сіток (вода, каналізація, газ, електроенергія), а також висновки пожежної служби.

…знайомимось із бізнес-партнерами фірми

Якщо у компанії-забудовника відсутні необхідні будівельні потужності для зведення новобудови, то перевірте наявність договору між нею і підрядником на ведення будівництва. Зверніть увагу на відповідність реквізитів у даному договорі.

…заглядаємо в інтернет, збираємо чутки та спілкуємося з клієнтами

– Людина повинна поцікавитись історією фірми, – наголошує головний інженер ТОВ «Тернопільбуд» Віталій Грузинський. – Дізнатися, скільки років вона працює на ринку будівництва, які об’єкти вже здано, з якими установами вона співпрацює, які відгуки клієнтів фірми? До речі, «Тернопільбуд» працює на будівельному ринку 67 років (з 1944 року). Підприємством побудовано понад 80% усіх будівель Тернополя. Варто поцікавитись, якими активами володіє підприємство і за рахунок яких коштів воно може розрахуватися з пайовиками у разі форс-мажорних обставин. Кожна авторитетна будівельна фірма зазвичай має свій сайт. Саме тут можна почерпнути багато цікавої та корисної інформації. Перш за все це стосується історії підприємства та фінансових довідок. Якщо фінансова довідка є на сайті, значить, підприємство працює прозоро, оскільки одним із важливих показників є розмір податку, який сплачує фірма. До прикладу, «Тернопільбуд» минулого року сплатив 20 млн. 328 тис. грн. податків.

Особливо насторожити клієнта має той факт, коли фірма вимагає розрахунок готівкою. Адже, згідно з чинним законодавством, оплата повинна здійснюватись через фінансову установу.

Крок 2 – укладання договору

Як тільки клієнт визначиться, з якою саме будівельною фірмою він працюватиме, і точно знає, яка саме квартира і в якому мікрорайоні в майбутньому стане його власністю, можна приступати до укладання договору. Згідно з чинним законодавством, усі договори укладаються через фінансову установу: напряму не варто нічого оплачувати. Договір визначає права й обов’язки обох сторін, тому з ним потрібно ознайомлюватися дуже ретельно.

….навіщо потрібна фінансова установа і що вона дає пайовику

Фінансова установа мінімізує ризики покупця, пов’язані з можливою недобудовою, багаторазовим продажем одних і тих же квартир, – пояснює керуючий активами фонду «Гамма» компанії з управління активами «Національний резерв» Сергій Лупійчук. – «Тернопільбуд» скористався нашими послугами, уклавши договір про фінансування будівництва житла, що будує фірма, а компанія з управління активами залучає кошти фізичних осіб.

Це дає гарантію людям, що у забудовника є в наявності всі дозвільні документи. Окрім того, всі кошти, отримані від покупця, спрямовуються забудовнику на будівництво будинку, внаслідок чого виникають боргові зобов’язання забудовника перед фондом, що, у свою чергу, виступає гарантією для покупця.

…перевірте, чи купуєте ви саме те, що обрали

У договорі має зазначатися адреса буднику, поверх, на якому знаходиться квартира, термін здачі будинку та вартість квартири. У відділі маркетингу житла розробляють графік оплати. Зазвичай він для всіх однаковий, однак у «Тернопільбуді» дозволено адаптувати його до можливостей та побажань клієнта. Перший внесок – фіксований. Згідно з вимогами, клієнт повинен сплатити 30% вартості квартири. Однак у фірмі зізнаються, що такої умовності дотримуються не завжди: інколи людина хоче сплатити трохи більшу суму, інколи їй трохи не вистачає до визначеної суми, тому ці питання розглядаються індивідуально.

…коли фірма може змінити вартість квадратних метрів?

У договорі обов’язково повинна бути зазначена причина таких змін. Як правило, це інфляція або форс-мажорні обставини. Щоправда, у «Тернопільбуді» такого не практикують. Тут працюють за цінами, встановленими ще у 2008 році.

…не купуйте кота в мішку!

Одним із критеріїв вибору фірми є вартість квадратного метра житла. У цьому питанні потрібно бути дуже уважним. Перш за все потрібно дізнатися, за що платитиме клієнт і в результаті яку квартиру отримує. У вартість квартири в «Тернопільбуді» входять металеві броньовані вхідні двері, металопластикові вікна, стяжка під підлогу, штукатурка стін, проведені всі необхідні комунікації та встановлені лічильники. Якщо ж людина бажає виконати деякі види послуг самостійно, наприклад, встановити двері власноруч чи вставити власні вікна – це не проблема, однак уся продукція повинна мати сертифікат якості. Окрім того, забудовник зобов’язується зробити благоустрій внутрішнього двору, фасаду, покрівлі, сходові клітки, дитячий майданчик, майданчик для відпочинку людей та господарських потреб.

…хто усуватиме недоліки?

Не полінуйтесь поцікавитись, хто усуватиме технічні неполадки у разі їх виникнення. Після здачі об’єкта технічний нагляд споруди будівельна фірма повинна здійснювати у межах гарантійних термінів, зазначених у договорі, зазначає Віталій Грузинський. При здачі будинку в експлуатацію клієнт приймає квартиру згідно акту прийому-передачі. У разі виявлення недоліків будівельна фірма зобов’язана їх ліквідувати. В іншому випадку клієнт має право не ставити свій підпис у цьому документі.

Перегляньте на сайті перелік зданих в експлуатацію будинків. Там же ви можете оглянути дизайн об’єктів, стан дитячих майданчиків тощо. Основною родзинкою «Тернопільбуду» є те, що фірма веде будівництво цілими кварталами, скажімо, квартал на вулицях Коновальця, Чайковського, Довженка, Будного, Лозовецькій та на проспекті Злуки. Об’єкти, які споруджує підприємство, складають цілісну та гармонійну картину, вони досконало вписуються у панораму міста. Комплекс будинків вміщує необхідну інфраструктуру, а кожен з них –  дитячі майданчики. У житлових будинках знаходяться магазини, офіси, аптеки, салони краси, стоматологія, фітнес-центри, словом все те, що необхідне для комфортного життя.

…три вимоги до клієнта

У свою чергу клієнт фірми під час укладання договору повинен надати підприємству паспорт, ідентифікаційний номер та перший внесок.

Зоряна Гарасимів, Номер Один

 

На замітку!

Нічого не підписуйте поспішно, спочатку уважно прочитайте документи. Не купуйтесь на занижену вартість квартири. Як правило, такі фірми не сплачують податків, що може призвести до серйозних проблем на підприємстві, або не мають власного майна, технічних засобів, основних фондів, які при форс-мажорних обставинах стануть гарантією для покупця.