Дірка в законі на 2000 «квадратів»: як у Тернополі садиби перетворюються на багатоквартирні будинки
У Тернополі роками будують великі об’єкти під виглядом індивідуальних житлових будинків. За документами все законно: забудовники отримують будівельні паспорти або містобудівні умови та обмеження, подають повідомлення про початок робіт. Про це пише “20 хвилин”.
Проблема в тому, що перевірити відповідність документів реальному будівництву зараз практично неможливо через обмеження на перевірки під час воєнного стану.
При цьому вже є приклади будинків, які починали як індивідуальні садиби, а після введення в експлуатацію перетворилися на об’єкти з квартирами та ОСББ.
Межова, 6: будинок площею понад 2000 м²
На вулиці Межовій, 6 будують індивідуальний житловий будинок зі знесенням існуючих споруд. У повідомленні про початок будівельних робіт зазначено три поверхи плюс мансарду та загальну площу — понад 2000 квадратних метрів.
Для порівняння, це площа понад 28 двокімнатних квартир по 70 м², близько 20 квартир по 100 м² або приблизно 10 приватних будинків по 200 м².
Власник ділянки Михайло запевняє, що будує будинок для себе.
— Так, я зводжу індивідуальний житловий будинок для себе, — сказав він журналістці.
На запитання, чи буде там згодом багатоквартирний будинок, відповів: «поки що не планується».
За його словами, будівництво відбувається відповідно до норм, а містобудівні умови видали з урахуванням усіх вимог.
Документи передбачають граничну висоту 12 метрів та максимально допустимий відсоток забудови ділянки — 54%.
Рудницького, 25: реконструкція на 1300 м²
Ще один приклад — вулиця Рудницького, 25. Повідомлення про початок робіт зареєстрували у червні 2026 року. Саме будівництво ще не розпочали.
Після реконструкції площа будівлі має становити понад 1300 м², висота — до 12 метрів, передбачено три поверхи та мансарду.
Мешканці сусідніх будинків уже занепокоєні майбутнім будівництвом. Люди побоюються, що велика споруда закриє їм сонце, а балкони виходитимуть у їхні подвір’я.
Представник власниці ділянки Петро запевняє, що багатоквартирного будинку тут не буде.
— Там буде будівництво згідно із проєктом, без порушень. Ми достатньо заробляємо, маємо можливість собі зробити там великий будинок, — сказав він.
Якою може бути площа індивідуального будинку
Експерт з питань містобудування Георгій Могильний пояснює: закон не встановлює максимальної площі садибного будинку.
— Садибні будинки можуть бути будь-якої площі. Обмеження є лише по висоті. Якщо три поверхи плюс мансарда — воно підходить, — пояснює експерт.
За його словами, для будинку площею до 500 м² достатньо будівельного паспорта. Якщо площа більша, необхідно отримувати містобудівні умови та обмеження.
Саме так зробили замовники будівництв на Межовій та Рудницького.
Будинок будували як садибу, а отримали квартири
Подібні випадки у Тернополі вже є.
Польового, 3
Будинок на вулиці Омеляна Польового, 3 у документах проходив як «будівництво індивідуального житлового будинку зі знесенням існуючих будівель». Водночас на сайті нерухомості зазначено, що у ньому є 12 квартир.
Власниця землі Лідія спочатку пообіцяла передзвонити, але згодом сказала:
«Не знаю що коментувати, вибачте».
Після цього до редакції звернулася невідома особа, яка заявила, що будівництво виконане відповідно до дозволів. На офіційний коментар редакція відповіді не отримала.
Глиняна, 23
Будинок на Глиняній уже введений в експлуатацію, а у 2025 році тут зареєстрували ОСББ.
Голова ОСББ Леся Черкалюк розповіла, що всі необхідні мережі та комунікації належним чином приєднані, а забудовник виконав необхідні роботи.
За її словами, під час будівництва існувала проєктна документація із зазначенням квартир та їхніх площ. Інвестори могли вступати у дольову участь ще на етапі будівництва. У будинку є квартири та комерційні приміщення на першому поверсі.
Землю під будинком уже оформили на ОСББ. Серед проблем голова називає невелику кількість паркомісць та прибудинкової території.
Острозького, 36: 21 квартира і посадовиця міськради на чолі ОСББ
Будинок на вулиці Князя Острозького, 36 ввели в експлуатацію у 2022 році. За документами це була реконструкція житлового будинку з прибудовою приміщень для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності.
За витягом із Державного реєстру речових прав, станом на 11 серпня за цією адресою зареєстрували право власності на 21 квартиру, понад десять приміщень, зокрема торгово-офісних, та понад десять кладових.
У 2023 році тут створили ОСББ «Кн.Острозького 36». Його керівницею вказана Андріана Яницька — головна спеціалістка-інспекторка відділу державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської міської ради.
У декларації Яницька зазначила, що виконує обов’язки голови ОСББ безоплатно.
Станом на дату витягу нерухомості у цьому будинку вона не мала. Водночас у декларації вказала, що у 2025 році отримала 1,8 млн грн доходу від відчуження нерухомого майна. Джерелом доходу зазначений Роман Лекан, який є у переліку власників квартир на Острозького, 36.
Також Яницька задекларувала майже 280 тисяч гривень зарплати від ПрАТ «Тернопільміськгаз», 60 тисяч доларів та 1 млн гривень готівкових заощаджень.
Журналістка намагалася отримати її коментар. За робочим номером посадовиця пояснила, що не може відповідати на особисті питання під час виконання службових обов’язків. На запитання щодо містобудівної ситуації порадила звертатися через пресслужбу міськради.
За номером, зареєстрованим за ОСББ, чоловік спочатку підтвердив, що Яницька там є, а згодом заявив, що вона вже не займається ОСББ. У соцмережах цей номер підписаний як Тарас Яницький. Він також є засновником товариства «Янбуд».
Коли проєктувальник і посадовець — подружжя
Відділ державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської міськради очолює Михайло Горішний. У 2025 році його фахівці опрацювали 358 звернень фізичних осіб, ФОПів та юридичних осіб.
Серед спеціалістів відділу є Тетяна Білик. За її декларацією, її чоловік — Тарас Білик. Саме це ім’я, як зазначає редакція, можна побачити на будівельних паспортах об’єктів, де зводять великі «індивідуальні» будинки.
Тарас Білик може виступати проєктувальником, архітектором проєкту та здійснювати авторський нагляд. Об’єкти, про які йдеться у матеріалі, а також інші подібні будівництва в Тернополі, за даними редакції, проєктував саме він.
Журналістка звернулася до Тетяни Білик із запитаннями про її можливу участь у перевірці об’єктів, які проєктував її чоловік, а також про можливе повідомлення йому про перевірки.
Білик відповіла, що перебуває у декреті й коментувати нічого не буде. Редакція також надіслала їй та Тарасу Білику перелік запитань. Повідомлення вони прочитали, але відповіді не надали.
Чому перевірити будівництво зараз складно
Експерт Георгій Могильний пояснює: головна проблема — відсутність повноцінного контролю.
Перевірки у сфері містобудування заборонені постановою Кабміну ще з березня 2022 року. Ініціювати перевірку можна лише за визначених законом підстав — якщо йдеться про загрозу життю чи здоров’ю людей, екологічній або національній безпеці чи порушення міжнародних зобов’язань.
Якщо ж за документами будується садибний будинок, довести, що фактично це багатоквартирний об’єкт, складно.
Крім того, для індивідуального будинку немає таких вимог щодо паркомісць та іншої інфраструктури, як для багатоквартирного.
Як садибний будинок стає багатоквартирним
За словами Могильного, існує кілька способів оформлення нерухомості.
Один із них — спільна сумісна власність, коли кілька інвесторів володіють будинком відповідно до своїх часток.
Інший варіант — після введення садибного будинку в експлуатацію співвласники оформлюють реконструкцію з виділенням окремих квартир. За словами експерта, зараз це відбувається безкоштовно й автоматично.
Адвокат і засновник ініціативи «Містобудування в Україні» Юрій Брикайло зазначає, що проблема виникає ще на етапі проєктування.
Містобудівні умови видають до проєкту, а сам проєкт не проходить такого погодження, під час якого державний орган міг би заявити, що будівля більше схожа на багатоквартирну.
Після введення об’єкта в експлуатацію його можна поділити на квартири.
— Поки не буде законодавчої зміни, наприклад, неможливості продажу квартири, якщо будинок не має статусу багатоквартирного і земля не є такою, що надана під багатоквартирний будинок, то це все не працюватиме. Бо це дуже вигідно, — наголошує Брикайло.
На його думку, така забудова збільшує навантаження на дороги, школи, садочки та інженерні мережі, які могли бути розраховані на значно меншу кількість мешканців.
Схожі об’єкти вже розслідують
Проблема не обмежується наведеними адресами.
У 2023 році поліція розпочала кримінальне провадження щодо будівництва на вулиці Шпитальній, 26. За документами там також проводили реконструкцію індивідуального житлового будинку.
У провадженні досліджували можливі порушення правил безпеки, можливе зловживання службовим становищем посадовців міськради під час видачі дозвільних документів, самовільне будівництво, можливе пошкодження об’єктів культурної спадщини, внесення неправдивих відомостей до документів, заволодіння коштами громадян та інші обставини.
Станом на час надання відповіді особам про підозру не повідомляли.
Провадження щодо Шпитальної об’єднали з іншим, де фігурують інші об’єкти будівництва та реконструкції індивідуальних будинків. В одній із постанов слідчого судді 2024 року йдеться про 15 адрес, серед яких Острозького, 36.
За інформацією прокуратури, досудове розслідування триває, підозр нікому не оголошували.
Міськрада каже, що відповідальність лежить на проєктувальнику
Редакція звернулася до Тернопільської міськради щодо згаданих об’єктів, зокрема будинку на Шпитальній, 22.
Спочатку міськрада продовжила термін відповіді до 20 робочих днів. Станом на дату публікації конкретних відповідей щодо перевірки згаданих об’єктів, звернень мешканців та можливих позовів редакція не отримала.
Начальник відділу державного архітектурно-будівельного контролю Михайло Горішний також не надав інформації телефоном, пояснивши, що спілкування із пресою відбувається через управління комунікації.
У день виходу матеріалу міськрада все ж надала відповідь. Заступник міського голови — керуючий справами Іван Хімейчук зазначив, що після прийняття закону про регулювання містобудівної діяльності органи місцевого самоврядування усунені від погодження проєктної документації.
За його словами, відповідальність за відповідність робочої проєктної документації будівельним нормам покладається на її розробника — проєктувальника.
Чи можна це змінити
Фахівці вважають, що нинішня система дозволяє оформлювати великі об’єкти як індивідуальні будинки, а після введення в експлуатацію перетворювати їх на багатоквартирні.
Георгій Могильний та Юрій Брикайло зазначають, що мешканці можуть звертатися до суду та вимагати перевірки, доводячи невідповідність цільового призначення землі фактичному використанню.
Втім, це складний шлях, оскільки на етапі оформлення документів формально може бути дотримано всіх вимог.
Поки законодавчі прогалини залишаються, у Тернополі можуть і надалі з’являтися будинки, які за документами є індивідуальними садибами, але за кількістю квартир та навантаженням на міську інфраструктуру більше нагадують багатоквартирні комплекси.
