Бездонна криза українського ринку нерухомості

Якщо до глобальної кризи український ринок нерухомості розвивався певною мірою подібно до російського, так само стрімко росли ціни, попит постійно підтримувався активним розвитком кредитування, то нині ситуація в цих сусідніх країнах разюче відрізняється. Російський ринок поволі, але впевнено одужує, а український долає одне дно кризи за іншим. «Перше дно кризи на українському ринку було зафіксовано у квітні 2009 року, друге – у квітні 2011, а третє ми спостерігаємо у липні 2011 року»,- каже керівник Спілки фахівців з нерухомого майна України Олександр Рубанов. За його словами, середня вартість квадратного метра житла у Києві сьогодні становить близько 1775 доларів, тобто досянуто літа 2006-го року.  Але це все одно забагато, вартість не відповідає ні рівню зарплат, ні вимог споживачів, а також не витримує порівняння у співвідношенні ціна-якість з багатьма іншими європейськими країнами.

Ціни падатимуть і далі

Коригування цін на житлову нерухомість у бік зменшення ще буде спостерігатися упродовж щонайменше найближчих року-півтора, прогнозує Олександр Рубанов. На думку ж президента Української гільдії ріелторів Юрія Площанського, в містах-мільйонниках ціна ще може коливатися в напрямку зниження на 2 – 2,5 відсотка, а в менших містах вона вже опустилася до реального рівня. «Якщо, наприклад, в Івано-Франківську зараз середня ціна – 650-700 доларів за квадратний метр, то вона вже залишиться такою, а якщо зросте попит, то буде тільки збільшуватися». Загалом ринок нерухомості, за оцінкою Площанського, перебуває у стадії «депресивної стабілізації», позитиву додає певне пожвавлення будівництва.

Тим часом від купівлі житла українців продовжує стримувати низький рівень прибутків, досі недоступні для більшості населення ціни та умови кредитування. Від придбання нерухомості в кредит відвертають високі відсоткові ставки, вимога великого першого внеску та гіркий досвід минулого. Якщо врахувати всі банківські комісії та збори, то реальний показник складає нині близько 20-22% річних, що дуже дорого, зазначає Олександр Рубанов. Але навіть якщо кредити і стануть доступнішими, то люди вже не так масово і необачно братимуть гроші в борг, як це було 2006-2007-го року, коли ринок був перегрітим, погоджуються  фахівці.

Російські гроші для Криму

Певне пожвавлення російського покупця нерухомості могло би становити зиск і для України, наприклад, стосовно Криму, адже до глобальної кризи більшість угод купівлі нерухомості на півострові укладали саме росіяни. Тоді 60-70 відсотків угод припадало на російського покупця. Нині цей показник  в кращому разі становить 5-10 відсотків, каже Олександр Рубанов. За його словами, потенційних покупців комерційної нерухомості з Росії відлякує податковий тиск, а якби умови були лояльнішими, то обсяг російських інвестицій у нерухомість Криму був би більшим. На думку ж віце-президента російської гільдії ріелторів, Костянтина Апрєлєва, головна причина стриманості російських інвесторів – зависокі ціни на кримську нерухомість та брак інфраструктури, тож, обираючи між пропозиціями півострова та курортних регіонів низки інших європейських країн, росіянам вигідніше обирати останнє.

Програш конкурентам

Якщо при інших рівних умовах порівнювати Крим і Болгарію, країни колишньої Югославії, Францію чи Італію, то ні ціна, ні стан інфраструктури, не схиляють до вибору на користь України, каже Апрєлєв. «Наприклад, у Болгарії, котра за інфраструктурою, характеристиками узбережжя та іншими параметрами співставна з курортами Криму, нині можна купити квадратний метр за 700 євро, скажімо, в котеджі площею 120 метрів, а в Криму таких варіантів немає – ціни значно вищі».

Загалом після кризи інвестиційна привабливість усіх міжнародних ринків суттєво знизилася, ціни на нерухомість у деяких країнах ЄС впали, тож тепер у покупців є більший вибір. Для порівняння: в Італії сьогодні можна купити за дві – дві з половиною тисячі євро квадратний метр житла бізнес-класу, в Криму ж ціни на житло бізнес-класу значно вищі, а інфраструктура залишає бажати кращого, зауважує російський експерт. Тобто співвідношення ціна-якість у найближчій перспективі не сприяє притоку іноземного капіталу до українських курортних зон.